烈火烹油:上海房价暴涨三成内环均价逾7万涨幅创20年新高

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烈火烹油:上海房价暴涨三成内环均价逾7万涨幅创20年新高
* 来源 :http://www.duoforex.com * 作者 : * 发表时间 : 2018-09-04 09:45

  近日财政部等部门联合发文,调整个人住房契税营业税政策,购房者获得税收优惠。这给火热的上海楼市又增添了热度。交易所排队过户,新盘“日清”,二手房房东跳价的新闻不绝于耳。

  但烈火烹油之时,更需要有人思考。面包财经对过去20多年上海市统计局数据进行对比分析发现:2015年上海平均房价上涨金额创下20年来新高,涨幅比例则为历史第二。将上海过去十几年房价变动走势与日本房地产泡沫破灭前的走势图进行对比,更发现了惊人的相似。

  根据上海市统计局此前发布的《2015年本市房地产市场综述》(简称“《综述》”):2015年上海新建住宅平均销售价格21501元/平方米,内环线元/平方米。

  根据上海市统计局发布的《2015上海统计年鉴》(简称“《年鉴》”),2014年上海商品房住宅销售面积1780.91万平方米,销售金额2923.44亿,以此计算2014年商品房住宅销售均价约16415元。对比《综述》数据计算出,涨幅约为30.98%。

  结合过去历年的《年鉴》及其他统计数字,面包财经整理了自1995年至2015年上海年均商品房住宅的销售均价走势如下图,2015年上涨幅度明显加速。

  《年鉴》并没有直接公布每年的住宅成交均价,但详细的公布了每年的住宅销售面积和销售总金额。面包财经采取的计算方法是用当年成交总金额除以销售面积,得出平均售价。以下是《上海统计年鉴》相关版面的截图:

  尽管不少人认为统计局的数据与生活体验存在偏差,但面包财经研究了历年的《年鉴》之后发现,《年鉴》数据反映了真实情况,可以作为研究上海房价的权威数据。

  理由是:根据《综述》公布的内环与全市售价,内环均价是全市均价的约3.35倍。假如过去内环和全市商品住宅均价都存在类似比值关系的话,用全市均价乘以类似系数估算内环售价,不仅可以与生活体验相符,而且也与各种权威市场机构公布的数据相符。

  根据《年鉴》及《综述》数据,面包财经绘制了过去20年上海商品住宅销售均价涨跌金额与涨跌幅的趋势图,如下:

  经计算得知,2015年上海全市商品住宅销售均价较2014年上涨5086元/平方,涨幅绝对金额为1996年以来最高,上涨百分比为历史第二。历史上涨比例最高的年份为2009年,涨幅超过50%。

  2015年5086元/平方的上涨幅度只是全市平均数字,内环涨幅可能更大。如果内环房价上涨幅度维持与全市相同的水平,那么按照内环与全市均价3.35倍左右的差值计算涨幅,则内环涨幅很可能在15000元/平方以上。

  按照《年鉴》数据计算,过去20年间,上海商品住宅平均售价仅有三次下跌,一次是在1997年亚洲金融危机时,均价下跌77元,跌幅为2.59%;第二次是在2008年,跌幅不足1%;第三次为2011年,跌幅为5.38%。

  因此,通观过去20年上海房价走势发现:上海房价长期持续上涨,并且在2015年呈现加速态势。

  面包财经根据公开资料整理了日本1977年至2009年房价变动的趋势图。日本房价从1977年到1990年持续上涨,并在1990年后崩溃,开始了长达二十年的下跌。

  做一个形象化的对比:将上文计算出的上海2003—2015年商品住宅年均售价走势与日本1977年之后的走势放置在了一张图上。发现:两张折线图有惊人的相似。以下为对比图:

  将上海与东京对比更有参考价值。1990年之后,东京等地的房价据研究跌幅高达70%以上。以下是通过权威机构——日本不动产研究所发布的历年东京地区《不动研住宅价格指数》(前身为东证住宅价格指数)绘制的1993年至2015年每年6月份的住宅价格走势图。

  东京地区住宅价格指数从1993年到2005年期间持续下跌,并于2012年创下历史新低。1993年6月到2012年6月,东京地区住宅指数从194.3点跌到77.4点,跌幅达60.1%。

  由于日本不动产研究所的数据最早只能追溯到1993年6月,因此面包财经无法计算东京房价从1990年顶峰起的准确跌幅。

  如果考虑到1990年到1993年日本整体房价跌幅远超10%,东京则是危机的爆发源头。那么跌幅确定是超过70%的。

  面包财经整理这些客观数据没有任何倾向性,也无从判断上海房价的短期走势;但他山之石可以攻玉,以史为鉴可以知兴替。

  之所以选择《年鉴》和《综述》作为依据进行计算,是因为我们认为:对于任何关系到国计民生的重大问题研究都应该以扎实客观的数据作为根基。上海市统计局的数据的确是关于上海房地产最全面准确的数据之一,而且是依法公开的。基于对这种权威数据的挖掘和研究对决策者、业界和厘清基本事实有益无害。

  最近对于北上广深高房价的讨论已经成为全民话题,热度可谓烈火烹油。但如果仔细研究当年日本房价崩盘前的各种广为流传的言论,发现诸多论调似曾相识——不可不令人。

  以上来自《年鉴》的数据代表的其实是一手住宅的成交情况。上海市统计局也公布了关于存量房的成交统计。

  《综述》中称:“与新建房市场相比,存量房市场更为火爆。2015年本市存量房交易量3341.85万平方米,比上年增长94.4%。其中,存量住宅3034.42万平方米,增长1.1倍。从月度交易量看,3月底利好政策出台后,市场持续回暖,月均交易量持续在300万平方米上下,全年月均交易量达到278.49万平方米,明显高于近几年平均水平。”

  以下为面包财经根据《年鉴》和《综述》整理的上海20年来新建住宅与存量住宅的交易量走势图,一二手房同步放量暴涨,已经成为不争的事实。

  以上仅仅是对客观数据的整理、归纳和挖掘,不代表任何主观判断,也不构成投资。

  谨以此文呼吁政策制定者和业界关注对基本事实的研究。任何关系到国计民生的政策出台均应当以充分的研究为基础,而且应当考虑其长期影响和可能出现的负面效果。

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